CÁCH KIỂM TRA TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỚC KHI THỰC HIỆN GIAO DỊCH
Việc xem xét các yếu tố liên quan đến bất động sản là một trong những vấn đề vô cùng quan trọng trước khi tiến hành thực hiện giao dịch mua bán. Người mua thường có xu hướng quan tâm các yếu tố bên ngoài như giá tiền, diện tích, vị trí và “bỏ quên” việc kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản. Hành động này vô tình sẽ làm người mua có thể phải đối mặt với việc mua đất đang bị tranh chấp, trong diện quy hoạch hoặc đã bị đem thế chấp để vay tiền. Để hạn chế tối thiểu các rủi ro, trong bài viết này, TNTP sẽ đưa ra những lưu ý người mua cần thực hiện để kiểm tra tình trạng pháp lý bất động sản trước khi quyết định giao dịch.
1. Kiểm tra bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) là một loại giấy tờ rất quan trọng bởi sự hiện hữu của nó không chỉ góp phần tăng giá trị của nhà đất mà còn giúp người mua yên tâm hơn khi giao dịch. Tuy nhiên, nếu bên bán chỉ có GCNQSDĐ thì chưa đủ cơ sở để có thể chứng minh tình trạng pháp lý nhà đất an toàn bởi lẽ thủ đoạn làm giả giấy tờ hiện nay rất tinh vi nên trước khi thực hiện giao dịch mua bán đất động sản, người mua nên nhờ các công chứng viên kiểm tra những loại giấy tờ này.
Ngoài ra, để hạn chế tối thiểu khả năng mua bất động sản đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc một nơi nào khác, người mua tuyệt đối không được tiến hành đặt cọc khi người bán chỉ có GCNQSDĐ sao y bản chính.
2. Tìm hiểu thông tin bất động sản có thuộc diện quy hoạch đất của địa phương
Vấn đề quy hoạch đất ở mỗi địa phương là khác nhau và có thể thay đổi qua từng giai đoạn. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, các thông tin của quy hoạch đều đã được công khai để người mua có thể dễ dàng tra cứu. Vậy nên, người mua có thể tham khảo các phương thức dưới đây để tìm hiểu thông tin về đất:
Thứ nhất, kiểm tra quy hoạch dựa trên GCNQSDĐ hoặc GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất, đối với đất đã có GCNQSDĐ, thông thường thông tin quy hoạch bao gồm cả lô đất này thuộc diện quy diện hoạch nào sẽ được ghi trực tiếp ở phần ghi chú của GCNQSDĐ;
Thứ hai, kiểm tra trên cổng thông tin điện tử chính thức của UBND cấp huyện;
Thứ ba, tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện).
3. Kiểm tra bất động sản có tranh chấp hay không
Căn cứ theo quy định của pháp luật, cụ thể tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ khi đáp ứng đủ 4 điều kiện luật định mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Một trong bốn điều kiện được đề cập là đất không có tranh chấp tức là nếu đất thuộc diện tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện các quyền nói trên.
Người mua có thể kiểm tra đất có tranh chấp hay không bằng những cách dưới đây:
Liên hệ với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc liên hệ trực tiếp công chức địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất để xem có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấp hay không hoặc tranh chấp đất thực tế (tranh chấp nhưng chưa gửi đơn);
Xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất dựa theo mẫu đơn quy định tại Điều 11 và Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ, thủ tục xin thông tin đất đai);
Thăm hỏi những người dân xung quanh hoặc người sử dụng đất liền kề;
Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để tìm hiểu xem thửa đất có liên quan đến việc thi hành bản án giải quyết tranh chấp đất đai hay không.
4. Kiểm tra tình trạng vay nợ, thế chấp của nhà đất
Chủ sở hữu sẽ không được bán tài sản thế chấp cho người khác trong thời gian thế chấp, tuy nhiên, trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý, chủ sở hữu vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.
Đối với các trường hợp cần kiểm tra đất có đang bị thế chấp hay không, người mua có thể thực hiện những công việc sau:
Thứ nhất, kiểm tra thông tin trên GCNQSDĐ, đối với bất động sản đang thế chấp ngân hàng hợp pháp, bên nhận thế chấp giữ bản chính có dấu của cơ quan thẩm quyền với dòng chữ: “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…” mặt số ba hay số bốn của Giấy chứng nhận. Vậy nên, nếu người bán có ý định che giấu, họ sẽ chỉ đưa bản photo hoặc gỡ tờ giấy có chứa thông tin đó đi. Tuy vậy, nếu tờ giấy có nửa dấu giáp lai hay vết kim bấm ở góc cạnh thì có thể chứng minh bất động sản đang bị thế chấp;
Thứ hai, kiểm tra thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, cách làm này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp nhà đất cho ngân hàng và không thể áp dụng nếu người bán thế chấp nhà đất cho các cá nhân hoặc tổ chức vay nóng;
Thứ ba, tìm hiểu thông tin ở văn phòng công chứng, người mua đem bản sao GCNQSDĐ đã yêu cầu người bán cung cấp đến văn phòng công chứng để tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng không.